L’apport personnel est cette somme d’argent que vous déposez auprès de la banque dans le cadre d’un crédit immobilier. Exprimé en pourcentage, il correspond plus précisément à ce que vous devez avoir à votre disposition avant la contraction de tout prêt immobilier. Par conséquent, l’apport est obligatoire dans de nombreux cas et il faudra que vous déterminiez son montant avant l’achat d’une maison.
Le principe de l’apport personnel
Pour un investissement immobilier et plus précisément pour un achat de maison, tous les organismes d’emprunt exigent que le contribuable dispose d’une certaine somme d’argent. L’apport solidifie votre demande de prêt et vous donne plus de chances de la voir être validée par les institutions bancaires ou financières. Plus ce montant est élevé, plus le taux de recouvrement sera plus avantageux.
Il n’est généralement pas possible d’éviter l’apport, mais cette occasion vous est offerte dans certains cas :
- lorsque vous êtes un primo-accédant
- lorsque vous êtes un investisseur locatif
- lorsque vous possédez une épargne consistante que vous ne désirez pas toucher.
D’autres conditions comme des revenus élevés, une situation professionnelle stable ou l’ancienneté professionnelle sont aussi bénéfiques. La banque va alors se charger de tous les frais, et même aller au-delà en s’occupant des frais de notaire.
Le montant de l’apport personnel
La majorité des institutions bancaires demandent un apport personnel de 10 % au moins. La règle semble être générale et concerne très souvent les particuliers qui ont pour volonté d’acquérir leur première résidence principale. Le taux de l’apport peut, parfois, atteindre 20 %. Dès cet instant, vous pourrez être certain que la banque vous accordera le reste de la somme nécessaire pour l’achat.
Lorsque vous parvenez à monter jusqu’à 30, 40, voire 50 % d’apport personnel, votre dossier est classé parmi les meilleurs. Autrement dit, un apport conséquent prouve que vous avez la ferme volonté d’obtenir ce crédit immobilier. Pour déterminer l’apport dont vous disposez avant la demande de votre crédit, il existe plusieurs méthodes de calcul pour y parvenir.
Le calcul simple
Estimer le montant de l’apport personnel n’est pas très compliqué, dès lors que l’on décide de se baser sur le taux demandé par les banques. Ainsi, si vous désirez investir dans l’achat d’une maison qui coûte 200 000 euros, vous aurez à emprunter 90 % de cette somme et à débourser 10 % de votre poche. Ce pourcentage correspond à un montant de 20 000 euros.
Un calcul plus complexe
Il faut préciser que bien d’autres éléments entrent en jeu dans la détermination du montant de l’accord. Ce sont entre autres la durée sur laquelle sera étendu le prêt et le revenu mensuel de l’individu ou du ménage. Pour que la tâche soit un peu plus facile, certains n’hésitent pas à se référer à un simulateur. Pour mieux comprendre la complexité de ce calcul, prenons l’exemple d’un ménage qui gagne 4 000 euros par an.
Il veut mettre 1 200 euros de côté pour rembourser son prêt immobilier. S’il a contracté un emprunt sur une durée de 20 ans avec un taux de 1,40 %, il peut acheter une maison de 250 000 euros. Par contre, s’il possède un apport de 45 000 euros, il pourrait contracter un prêt de près de 300 000 euros. Il ne devra pas oublier de soustraire les frais de dossier et le prix des garanties.
Les bonnes recommandations
En fonction du profil du demandeur, il est conseillé de se préparer à un certain pourcentage qui pourra constituer l’apport personnel.
Pour une personne seule ou une personne en couple avec un contrat d’intérim ou un CDD, un taux de 30 % est recommandé. Pour les couples dont une personne est en intérim ou en CDD et l’autre en CDI, un apport de 20 % est conseillé. Pour les couples en CDI, 10 % suffiront. Enfin, les couples de fonctionnaires qui ont un apport de 40 et plus et qui procèdent à leur premier achat se verront appliquer un taux compris entre 0 et 1 %.
La constitution de l’apport personnel
Les sources ou les origines de l’apport personnel sont assez nombreuses. En général, il s’agit d’économies réalisées ou d’une épargne de longue date. Le sens strict accordé à cette somme d’argent englobe aussi des donations, un héritage que vous recevez ou un prêt familial.
Les participations d’entreprise et les sommes provenant de la revente d’un bien peuvent également servir d’apport personnel. Dans le premier cas cependant, il est impossible que l’argent soit débloqué par anticipation. Il existe des règles très strictes qui sont appliquées.
Par ailleurs, d’autres éléments comme les PTZ ou Prêts à Taux Zéro peuvent aussi « gonfler » votre apport. N’oublions pas non plus les prêts Épargne Logement, les Prêts Action Logement, les prêts CAF et les prêts régionaux ou départementaux qui nécessitent aussi un apport élevé.
